地税详解如何缴纳“20%二手房交易个税”

导语 “新国五条”细则出台,其中二手房交易按差价20%税率缴纳个人所得税的规定引起群众广泛关注。何为“个人所得税”?“新国五条”细则中强调的“个人所得税”会如何征收?房屋原值如何确定?哪些购房成本可以扣除?3月5日,广西地税局相关负责人向记者进行了详细解释。

  个税两种征收方式,20%税率早有规定

  广西地税局有关负责人告诉记者,此次“新国五条”有关个税的表述并非是新的规定,实际上是加强征管的要求。根据《个人所得税法》及其实施条例规定,“财产转让所得”应缴纳个人所得税,这其中就包括房产。而根据1999年及2006年国家税务总局对关于个人住房转让征收个人所得税的有关规定,个人所得税的征收方式有两种:

  一是从房产转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,按照差额的20%税率缴纳个税。

  二是未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按住房转让收入的1%-3%计征。目前我区实施的是按交易总价款的1%计征,市面上二手房交易也多采取这种方式纳税。

  此外,原来的有关政策,如满5年且是家庭唯一住房免征个人所得税,满5年住房免征营业税等税收优惠仍然继续执行。

  房屋原值如何确定?五种房产看清楚

  商品房,主要是购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(主要是契税)。自建住房,主要是实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房),主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房,主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或向产权单位)交纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房,根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体核定其原值。

  根据国务院“新国五条”细则的要求,凡是能查询到原值的,都要按房产交易差额的20%缴纳个税。

  相关税费有哪些?合理费用如何界定?

  在计征个税时,房屋原值好计算,“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?

  该负责人告诉记者,就广西而言,转让住房过程中缴纳的相关税费主要是5.5%的营业税及附加,以及代地方政府征收的地方教育附加、水利建设基金。“合理税费”是指住房装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

  特别要说明的是,房屋装修费一是必须提供正规发票,二是有限额标准。商品房最高可以按房屋原值的10%扣除,公有住房、经适房最高可以按原值的15%扣除。

  新政策什么时候实施?是否会搞“一刀切”?

  二手房交易个税新政策具体什么时候实施?广西地税局相关负责人表示,“新国五条”细则已经明确,对能核实房产原值的房子才按20%税率征税,所以对所有房屋完全按差额的20%计征个税搞“一刀切”的可能性不大。但房产原值等信息如何获取,并非税务部门一家之力能够做到,需要各部门的通力配合。目前正在等待国家税务总局等各部委出台更为明确的细则,具体实施时间表、操作流程如何、不同地区是否会有差别政策等,这些现在都还不明确。记者 周红梅

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